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20 November, 2022

从及时雨 到暴风雨 – 开云网

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市场和大自然一样让人捉摸不透,一场忽然而来的及时雨,或许能冲走人们心中的不快和担忧。但它也可能变成暴风雨来袭,瞬间摧毁市场,造成一个个投资噩梦。怀揣着在冠病期间致富梦想的投资者,我只想提醒说,雨天出门最好带把伞,而且是特大的伞,否则被雨淋湿感冒发烧,现在可不是说笑的。

娱乐情对楼市影响力难估计

大量私宅单位未售出,楼市潜藏供应过剩危机,振翅欲飞的楼市随时会来个硬着陆。

从本地楼市角度来看,中国买家是支撑楼市的主力之一。在外国买家当中,中国买家占四分之一,是最大的外国买楼族群,其中又以高档私宅为主。中国买家锐减,楼市必然遭受冲击。

论市

就势

此外,现在突如其来的冠病娱乐情,每天都有新变局,对楼市造成的冲击与影响力至今难以估计。

今年首个新执行共管公寓(EC)项目Parc Canberra本月初开放销售展厅,首个周末吸引超过5000人次参观,说明冠病娱乐情似乎没有影响楼市买气,许多人购房的热情依旧旺盛。

花旗集团分析师指出,市场可能视这次调整为政府下来会放宽降温措施的信号,并可能重演2017年政府放宽卖方印花税(SSD)条例后,楼市迅速回弹的局面。当时,楼市一年内涨了9.1%,促使政府隔年7月重拳出击,推出新一轮降温措施。

楼市“消化”虽快,始终无法完全吸纳这庞大供应。截至去年底,未售出单位超过3­万个,新项目平均有六成未售出,一些项目如Cuscaden Reserve和Petit Jervois等,销售率低于5%。

如果考虑到中美贸易紧张关系升级、全球经济同步放缓等因素,楼市依然能有如此表现,生命力可说比野草还顽强旺盛。

对于今年楼市表现,新加坡产业发展商公会(REDAS)会长谢仰丰显得乐观。他最近在公会新春午宴上说,国人和投资者对本地房地产市场投资继续充满信心,预计今年新私宅销量会维持和去年相同水平,价格也不会显著下滑。

重要的是,中国现在的经济影响力跟17年前沙斯时期已截然不同。现在的中国是世界第二大经济体,是拉动全球经济增长的火车头。这次娱乐情迅速在中国蔓延,对中国经济造成的影响将大于沙斯时期,对全球市场冲击更是不容忽视。

2018年7月份推出的降温措施,令私宅成交量一度大跌48%。不过,去年楼市开始回暖,全年新私宅销量增加12.7%至9912个单位。私宅价格涨了2.7%,升幅虽然比2018年的7.9%来得低,但仍处于涨势中。

或许,政府看到了楼市暗藏的危机,表面稳定的背后充满变数,有可能面临巨大下行风险。

政府制定政策向来宏观审慎,特别是对房地产的措施更是小心谨慎。尽管它强调QC条例调整是“经常性政策检讨的一部分,并非放宽现有降温措施”,但现在楼市正逐步趋稳,它选择在这时候调整QC条例,可能造成私宅需求增加,成交量和价格攀升,不免让人觉得还为时过早。

娱乐情当前,政府宣布调整发展商合格证书(简称QC)条例,缓和了许多发展商的紧张情绪。

律政部和新加坡土地管理局上周四(6日)宣布,与新加坡有实质联系的上市私宅发展商,即日起可申请免受QC条例管制。

有经济师说,这次的娱乐情跟17年前的沙斯相似,虽然传播率更高,但致命率较低。加上我国已有过对抗沙斯的成功经验,相信可以很快将这次娱乐情控制下来,市场下来将出现V字型大幅回弹。

若要形容去年整体楼市表现,那就是“具韧性”。

这不禁让我好奇,当前楼市不温不火,正处于政府乐于见到的“金发姑娘”(Goldilocks)态势,为什么它忽然要调整QC条例呢? 

去年楼市韧性强

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换句话说,即便发展商没在取得临时入伙证(TOP)后两年内卖出所有单位,也不用支付未取得QC的延长费。

对一些人来说,危机往往蕴藏商机。在网上的房地产投资讨论群里,原本蠢蠢欲动的房地产投机者就说,现在可能是见底炒楼的最佳时机。如果错失了这个窗口期,很可能又要等到好多年后的下个“窗口”才能再战江湖。

但大量私宅单位尚未售出,楼市潜藏供应过剩危机。

去年有多达51个新私宅项目推出,为市场供应1万1345个单位,是过去五年来最多的一次。

正当2019冠状病毒疾病(COVID-19)撼动市场,搞得大家人心惶惶的时刻,政府突然宣布调整发展商合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)条例,无疑是一场及时雨,缓和了许多发展商的紧张情绪。

可是回看沙斯时期,它是2002年11年开始出现,2003年迅速蔓延开来,直到2004年中才逐渐平息下来。在这段期间,本地私宅价格下滑约2.3%,新私宅交易量则减少一半至5000个单位以下,楼市照旧走软,并没有出现所谓的V字型回弹。

QC条例自2011年1月实施至今,发展商共累计支付了约2亿元的延长费,绝非一个小数目。现在少了这笔费用,发展商的卖房压力自然减少。

许多发展商对这项修改条例表示欢迎,并会考虑提交QC豁免申请。分析师则说,一些本地发展商将从中受益,甚至认为这是政府放宽房地产降温措施的第一步。

去年新私宅销量增加,部分原因是买家对私宅的需求强劲,另一部分原因却是推出单位大增。

而占了所有外国买家四分之一的中国买家,是支撑本地楼市的主力之一,而且又以高档私宅为主。

沙斯后楼市并未V字型回弹

中国买家锐减,楼市必然遭受冲击。

星展银行经济师谢光威就指出,比起17年前,新中两国的经济联系更为紧密,冠病对我国经济造成的冲击,将比2003年沙斯期间还大。如果冠病娱乐情持续一个季度,我国旅游收入损失可达10亿元。